Доходные метры
9.12.2013

Доходные метры

Рано или поздно многие здравомыслящие граждане задумываются о том, как надежно сохранить свои сбережения целыми и невредимыми, приумножив этот капитал. Один из признанных и, по мнению экспертов, и надежных инструментов - недвижимость. Причем любая.

Между тем, массовым явление инвестирования не назовешь. Тому есть ряд причин, среди которых не только отсутствие финансов, но и, скажем, дефицит объективной информации на эту перспективную тему. Вот, например, с чего начать, на что обратить внимание, чего избежать при покупке инвестиционного жилья.

Иван Юртаев, молодой, но опытный рантье, инвестор, специалист в области недвижимости, согласился поделиться с читателями сайта kvartiraprosto.ru некоторыми важными моментами, касающимися приобретения инвестиционной квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья.

- Иван, скажите, как правильно выбрать квартиру для инвестирования? Подойдет ли для этой цели недвижимость в новостройке Москвы, Подмосковья?

- Очень интересный вопрос, ответ на который требует анализа многих сторон, начиная от финансовых возможностей инвестора и заканчивая коммерческой привлекательностью будущей недвижимости. Если рассматривать приобретение квартиры в качестве инвестиций в недвижимость, то стоит сразу понять, каким образом вы хотите на ней зарабатывать и получать доход. Есть несколько вариантов, как это можно делать.
Первый – самый простой: сдавать купленную квартиру в аренду.
Второй – перепродать ее с наценкой. И в том, и в другом случае есть свои нюансы.

Так, например, приобретая квартиру для сдачи в аренду, следует учесть ряд факторов, напрямую влияющих на стоимость ее будущей аренды. Это, конечно же, наличие развитой инфраструктуры: магазинов, детских садов, школ, метро, остановок в районе нахождения квартиры. Необязательно, чтобы всего было много и сразу около дома: наоборот, наличие остановок под окном может отпугнуть арендаторов или оказаться предметом для торга.

Квартира для сдачи в аренду должна быть с элементарной отделкой и ремонтом, меблирована. Найти клиентов на такую квартиру гораздо проще. Также стоит отметить, что арендаторы бывают разные и предъявляют к квартирам самые разноплановые требования - от наличия кондиционера до ванной с гидромассажем. С каждым новым арендатором этот список лишь дополняется, поэтому не стоит сразу делать в квартире евроремонт и пичкать ее ультрасовременной бытовой техникой. Все должно быть скромно, но со вкусом.

В качестве квартир для сдачи в аренду идеальным вариантом является приобретение квартиры в новостройке по разумной цене. Обычно это жилье эконом-класса. Квартиры в таких домах на первоначальном этапе строительства обходятся дешевле на 30-40%. Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Как правило, для арендаторов они являются идеальным вариантом и по стоимости, и по площади. Цены в Москве и Подмосковье на такие объекты недвижимости достаточно высокие по сравнению с ценами в регионах, но и доходность недвижимости в таком крупном мегаполисе как Москва будет гораздо выше!
Поэтому если вы располагаете достаточной суммой для инвестирования в такие объекты, можно рассмотреть варианты вложения средств в Москве. Она более востребована и ликвидна в этом плане.

- На какие моменты стоит обратить внимание, если речь идет об инвестировании в квартиру в строящемся доме?

- Как я уже сказал, вложение средств в недвижимость, которая строится, является идеальным вариантом инвестирования. Ведь стоимость квадратного метра в таком случае будет гораздо дешевле по сравнению с покупкой квартиры в готовом доме той же новостройки. Но, как и везде, здесь существует ряд правил, соблюдение которых поможет выгодно вложить средства. Самые элементарные из них – это работа по 214 ФЗ, когда застройщик ведет строительство «по закону», и у вас появляется больше шансов получить жилье, а не долгострой.
Второе - это надежность застройщика, который освоил уже хотя бы несколько застроек, и имеет в своем портфолио несколько завершенных объектов. Плюс скидки, которые дают покупателям при самых разных условиях – это может быть 100% оплата, беспроцентная рассрочка до конца строительства, скидки на повторную покупку и т.д.

Безусловно, не стоит вкладываться в строительство квартиры с нуля, не изучив планы застройки района или квартала. Эти планы, как правило, есть в администрации района. Представьте ситуацию, когда вокруг построенного дома прокладывают новую кольцевую автомагистраль, планы на строительство которой были известны еще в момент строительства самого дома или когда под окном построенного дома начинают возводить АЗС, автомойку и т.п. объекты, которые сильно снижают коммерческую привлекательность объекта недвижимость пусть даже и купленного за малые деньги.

Куда лучше, когда вокруг будущего дома появятся детские сады, школы, поликлиники, магазины и другие пункты инфраструктуры. Обычно такие объекты строятся в многоквартальных районах и запроектированы одновременно с постройкой жилых домов в будущих жилищных комплексах. Это еще одно правило выбора будущей квартиры в новостройке.

- Советуете ли вы инвестировать в недвижимость заемные деньги?

- Начиная строительство квартиры с «нулевого цикла», не стоит упускать возможности и в обязательном порядке рассмотреть вариант инвестирования заемных средств. Даже частичное финансирование на заемные деньги может дать сильный рычаг для дальнейших инвестиций. Условий финансирования, как правило, очень много, более подробно об этом стоит узнать у самого застройщика в момент выбора квартиры.

Заемные деньги – это рычаг, с помощью которого можно гораздо быстрее стать обладателем доходных метров. За счет будущей прибыли, получаемой от сдачи этих же квадратных метров, можно выплачивать займ. Но не стоит путать займ у друзей, знакомых, на работе, с кредитами и ипотекой – эти вещи только оттянут процесс окупаемости будущей недвижимости еще на долгий срок. Желательно чтобы займ был беспроцентный и размером меньше 60% от вложенных в покупку средств.

- Наверняка вы отслеживаете нынешнюю ситуацию. Каковы последние тенденции на рынке инвестирования в недвижимость, основные тренды, так сказать.

- Сейчас самые популярные однокомнатные квартиры стоят относительно дешево, если говорить о новостройках. Срок, который дается застройщику законом, регламентирован тремя годами, и после этого он обязуется завершить строительство. За это время стоимость квадратных метров заметно увеличится, и квартира будет стоить еще дороже. Но доходность таких инвестиций, как правило, меньше даже годовой ставки по банковским вкладам и варьируется от 6 до 8% на вложенный капитал.

Поэтому, как вы понимаете, основная масса жилья, которая покупается под инвестиционные цели – это, в основном, малогабаритное жилье эконом-класса. Все остальные варианты, которые предлагаются под сдачу, – это, как правило, доставшиеся в наследство или оставшиеся после расширения «двушки» и «трешки». В крупных городах найти арендатора на такие объекты непросто. Их можно сдавать по комнатам, посуточно или корпоративным клиентам. Как вариант – заселяется большая семья или приезжие. Сдать малогабаритное жилье гораздо проще и быстрее, чем более обширные площади.

Посчитать будущую выгоду от сдачи в аренду квартиры всегда непростая задача. Приблизительно, конечно же, можно. Но аренда – дело непостоянное. Сегодня арендаторы есть, завтра они переезжают, приходится искать новых, а это опять время и деньги, которые приходится выкладывать из своего кармана. Найти удачный объект для инвестиций – это как написать хорошую книгу или создать успешный продукт, который будут покупать снова и снова. Во время простоя жилья все расходы ложатся на плечи собственника, и их редко когда удается запланировать. Да и форс-мажорные обстоятельства еще никто не отменял.

- Можно ли хотя бы приблизительно рассчитать сроки окупаемости инвестиционной недвижимости?

- Окупаемость инвестиционной недвижимости - очень долгий процесс, особенно если недвижимость приобретается в строящемся объекте. Вначале придется дождаться самого окончания строительства. В среднем он длится до 3-х лет, если покупать квартиру с нуля. Плюс время, в течение которого недвижимость будет непосредственно приносить доход. Получается, что это очень долгий процесс, даже если покупать квартиру дешево и сдавать дорого по рыночным ценам.
Для конкретики приведу простой пример. Однокомнатная квартира без отделки практически на нулевом этапе была куплена за 3 700 000 млн. рублей, срок окончания строительства через 2 года. Исходя из инфраструктуры, сдавать такое жилье можно за 22 000 рублей. Учитывая данные квартиры, фактически первые деньги можно будет увидеть только после 2,5-3 года, это в лучшем случае. Может отодвинуться срок сдачи дома или затянуться процесс приемки и подписания всех актов. Потребуется некоторое время, чтобы провести косметический ремонт, поставить элементарную мебель и найти арендатора. Отталкиваясь от этих данных, можно прикинуть, что 3,7 млн. рублей при 22 тысячах рублей в месяц «отобьются» за 14 лет, плюс 3 года строительства.

Однако это не повод расстраиваться, поскольку к моменту окончания строительства данный объект недвижимости подрастет в цене и «компенсирует» инвестору часть вложенных средств, при его возможной дальнейшей реализации. Получается, что окупаемость таких инвестиций достаточно долгая, но ее всегда можно ускорить путем продажи объекта по более высокой цене.


Беседовала Оксана Бирюкова
Яндекс.Метрика