Изменения в 214-ФЗ (закон о долевом строительстве) с 1 января 2017 года
22.12.2016

Основные изменения ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с 1 января 2017 года

214-ФЗ (закон о долевом строительстве), один из немногих законов, в который вносятся изменения если не каждый год ( начиная с 2005 г), то в два года точно…. 
На данный момент  Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»  пока не дает  гарантии дольщикам (покупателям)  возвращения вложенных средств или окончания строительства многоквартирных домов, единственно, что решает на 90% это «двойные» продажи одного помещения. 
 
Введение страхования в 2014 году – так же не смогло увеличить гарантии дольщиков. 
 
Изменения в законе, которые начнут действовать с 1 января 2017 года, это полномасштабная «акция» предназначенная навести порядок на первичном рынке недвижимости. Изменения коснуться многих статей закона: уставной капитал, информационная открытость, финансовая составляющая, механизмов финансирования застройщика, срок сдачи, реклама, а так же создания компенсационного фонда. 
 
PS. Все эти изменения будут действовать только если регистрация Первого Договора УЧАСТИЯ в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года. Иными словами закон обратной силы не имеет. 
 
Минимальный размер Уставного Капитала Застройщика 
Теперь компания-застройщик не сможет начать возведение жилья с уставным капиталом в 10 000 рублей, если она планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья.  Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.
С 2017 года размер уставного капитала теперь привязан к  объемам возводимого жилья. Минимальный уставной капитал застройщика -  2,5 миллиона рублей ( до 1,5 тысяч  квадратных метров жилья) 
Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.
Ранее компании – застройщики  создавали отдельные юр. лица под каждый из проектов ( бренд позиционирования один, а при изучении проектной декларации – разные юридические лица), теперь же будет, учитываться совокупный капитал аффилированных юр лиц и учредителей через договор поручительства, который удостоверен нотариусом.    

Информационная открытость
Застройщик  обязан публиковать на своем интернет ресурсе информацию о строительстве, ранее это было по желанию компании (проектная декларация (с января 2017 будет единая форма), разрешение на строительства, экспертиза, права на земельный участок, фотографии хода строительства) из новых документов теперь еще и аудиторская отчетность за последний год и договор поручительства, если таковой имеется.
Так же на сайте должна  иметься форма ДДУС ( договора долевого участия в строительстве), при этом при подписаний ДДУС в форму могут быть внесены изменения, законом это не воспрещается.  
 
Раздельный учет средств по домам
До вступления поправок в 214-фз  было невозможно отследить, куда были потрачены денежные средства дольщиков на возведение именно того дома, где дольщик инвестирует (покупает) квартиру, или любого другого той же фирмы. С момента вступления поправок, законом запрещено использовать денежные средства инвесторов на цели, не связанные со строительством одного конкретного дома ( жилого комплекса) и аудиторская отчетность должна показать целевое (может и не целевое?) использование денежных средств (персональная ответственность Руководителя и глав бухгалтера ). Расширен список целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков, помимо  строительства жилья теперь это может быть создание объектов социальной инфраструктуры (детских садов и школ), инженерно-технических сооружений.
 
Новые ограничения по привлечению денег дольщиков
Застройщик не может привлекать деньги дольщиков:
  • если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации. 
  • фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков
  • есть задолженность по налогам и другим платежам в бюджет. 
Новый механизм привлечения денег на строительство
  • счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом 
Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.
 
Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.

Оплата ДУПТ (договор уступки права требования) 
  • - если Цедентом (продавцом) выступает юр лицо, то уплата цены прав требования по договору производится после государственной регистрации в Росреестре.
Новые требования к дольщикам
Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья. 
  • При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком, дольщик больше не имеет права в расторжении договора участия в досудебном порядке ( в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ);
  • При  необоснованном уклонении  от подписания акта приема-передачи ( или иного документа о передаче объекта), застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику вызванная этим уклонением;
  • При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов. Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства
Компенсационный фонд будет формироваться из обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Размер взноса составит 1% от стоимости объекта и тут пока не понятно как будет определяться она или чем утверждаться, сметой, декларацией или рынком?
Средства из фонда будут поступать на достройку домов, но хватит ли их?
 
Ознакомиться с правилами размещения и инвестирования Компенсационного фондо можно тут ... 
 
Компания КвартираПросто является официальным представителем Застройщиков рынка недвижимости Московского и Северо-Заподного региона. Обративщись к нам, Вы получите полную консультацию по новостройкам: Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Полученная Вами информация, позволит сделать правильный выбор .
 
 
Яндекс.Метрика