Налог с продажи квартиры. Часть 1.
13.10.2016

Как рассчитать налог с продажи квартиры купленной до 1 января 2016 года. Ответ на этот вопрос должен быть более чем развёрнутый, поэтому компания КвартираПросто решила уделить этой теме целую статью.

С каждым годом в связи с изменениями в законодательстве, данный вопрос все остро стоит у покупателей и продавцов жилой недвижимости. Много статей было опубликовано на различных интернет-ресурсах, вплоть до специализированных порталов о недвижимости, но большинство клиентов жалуются что приходиться брать по чуть-чуть с разных сайтов.

 

В первой части мы рассмотрим продажу квартиры приобретенной   До 1 января 2016 года.

Отвечая на вопрос Почему до этого срока, сразу ответим, что Федеральным законом от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" было внесено немало существенных условий, одно из которых, определяет налогообложение с продажи недвижимости ДО и ПОСЛЕ 1 января 2016 года.

Как было «ДО».

Первое. Предельный минимальный срок владения недвижимостью составлял 3 года. На заметку, 3 года, это 36 месяцев которые следуют подряд. Начало срока владения можно увидеть на свидетельстве о собственности, внимание, НЕ дату выдачи свидетельства, а дату, когда в ЕГРП внесена запись о регистрации права. Из любого правила есть исключения, как и тут. Существует три фактора, когда не важна дата выдачи свидетельства:

1. Квартира получена по наследству и тут собственность возникает в день открытия наследства.

2. Кооперативная квартира. Собственность считается с момента выплаты последнего пая. Это должно подтверждаться справкой о выплате пая и актом приема-передачи квартиры.

3. Квартира приобретена до 1998 года, и права на неё признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации.

Каждый из этих трёх нюансов мы обсудим в другой статье, а пока о налогах.

Второе. Для расчёта налога брали продажную стоимость квартиры, ту, которая указана в договоре. 

Следовательно, если вы владели квартирой 3 года и более, то никаких налогов в связи с её продажей платить не нужно, более того, подавать декларацию не требуется. В случае, когда квартира находилась в собственности менее 3 лет, налог с её продажи подлежит обязательному декларированию, даже если и дохода собственно нет, но опять же, есть нюансы в виде налоговых вычетов, рассмотрим детальней.

Доход от продажи облагается 13% налогом. Здесь все просто, пример: Василий продал квартиру, находившуюся менее 3 лет в собственности за 3 000 000 рублей – 13% = 390 000 рублей.

А теперь рассмотрим примеры, как Василий может уменьшить размер налога.

Вариант 1. Может применить имущественный вычет, установленный НК РФ в размере не превышающим 1 000 000 рублей.

Пример: Продажная цена квартиры 3 000 000 – 1 000 000 (вычет) = 2 000 000 (с этой суммы нужно будет заплатить налог 13% = 260 000 рублей).

Вариант 2. Имеет право уменьшить свой доход с продажи на фактически понесенные расходы, связанные с приобретением этого имущества. Пример: 3 000 000 – 3 000 000 (понесенные расходы) = 0 рублей.

Внимание! Использовать ОБА варианта для одного объекта ЗАПРЕЩЕНО. Более того, если за один год было продано два объекта, применить к одному имущественный вычет, к другому расходы минус доходы тоже будет проблематично. Налоговые органы упрямо не хотят соглашаться с позицией МинФина, которое дает зеленый свет налогоплательщикам. Как поступать в данном случае, это ваше личное усмотрение, не исключено что придется судиться с налоговыми органами.

Какой из двух вариантов выгоднее, сказать невозможно, каждый случай индивидуален. К примеру, Василий продавал приватизированную квартиру, менее 3 лет в собственности, тогда он мог бы воспользоваться только имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, т. к. расходов на приобретение у него нет. Но если Василий после продажи купил себе квартиру, или участок с домом, то он может воспользоваться вычетом как покупатель, то есть Вариант 3.

Пример: 4 000 000 (продажная стоимость квартиры) - 1 000 000 (вычет с продажи)= 3 000 000 (сумма облагаемая налогом, его доход) 3 000 000 (доход) – 2 000 000 (имущественный вычет покупателя)=1 000 000 -13%= 130 000 (налог)

Такое применение двух вычетов сразу возможно и законно, но при условии:

- Вы никогда до этого не пользовались вычетом с покупки недвижимости, его максимальный размер 13% от 2 000 000 рублей (260 000 тыс.)

- Купля-продажа была совершенна в одном году, или продажа на год раньше.

Таким образом, вычет с покупки позволяет уменьшить доход Василия с которого нужно будет платить в бюджет.

#НалогНаКвартиру #НалогСПродажи #КвартираПросто  

Яндекс.Метрика